U članku ukratko analiziramo slučaj iz prakse u kojem se postavilo pitanje – jesu li mirisi kuhanja, osobito mirisi pirjanog luka koji svakodnevno dopiru sa susjedne nekretnine, prekomjerne, a time i nedopuštene imisije?
Temeljni stvarnopravni propis – Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u vezi imisija u članku 110. kaže da se nitko smije služiti ni koristiti nekretninom na način da zbog toga na tuđu nekretninu slučajno ili po prirodnim silama dospiju dim, neugodni mirisi, čađa, otpadne vode, potresi, buka i sl., ako su prekomjerni s obzirom na namjenu kakva je primjerena toj nekretnini s obzirom na mjesto i vrijeme, ili izazivaju znatniju štetu, ili su nedopušteni na temelju odredaba posebnoga zakona (prekomjerne posredne imisije).
Vlasnici nekretnina koja su izložene prekomjernim posrednim imisijama ovlašteni su od vlasnika nekretnine s koje one potječu zahtijevati da otkloni uzroke tih imisija i naknadi štetu koju su nanijele, kao i da ubuduće propušta činiti na svojoj nekretnini ono što je uzrokom prekomjernih imisija, dok ne poduzme sve mjere koje su potrebne da onemoguće prekomjerne imisije. Iznimno, kad prekomjerne posredne imisije potječu od djelatnosti za koju postoji dopuštenje nadležne vlasti, vlasnici nekretnine koja im je izložena nemaju pravo, dok to dopuštenje traje, zahtijevati propuštanje obavljanja te djelatnosti, ali su ovlašteni zahtijevati naknadu štete koju su imisije nanijele, kao i poduzimanje prikladnih mjera da se ubuduće spriječe prekomjerne imisije, odnosno nastupanje štete, ili da se smanje.
Također, vlasnik nekretnine nije dužan trpjeti da ga itko bez posebnoga pravnoga temelja uznemirava time što posebnim uređajima ili na drugi način neposredno odašilje na njegovu nekretninu dim, neugodne mirise, čađu, otpadne vode, potrese, buku i sl. (neposredne imisije), pa je ovlašten zahtijevati da to uznemiravanje prestane i da mu se nadoknadi pretrpljena šteta. Vlasnik čijoj nekretnini prijeti predvidiva opasnost s tuđe nekretnine od neposrednih ili posrednih imisija koje ne bi bio dužan trpjeti, ovlašten je zahtijevati da se odrede i provedu svrhovite mjere radi njihova sprječavanja.
Tako je u primjeni ove odredbe, u Odluci Županijskog suda u Zagrebu, br. Gž-2887/09-2, od 17. veljače 2011.,istaknuto:
"Na temelju izvedenih dokaza, u bitnom, utvrđeno je da se stan tuženika nalazi u niskom prizemlju zgrade, u kojoj ima ukupno 8 stanova, da je tuženik dio šupe pretvorio u kuhinju iz koje odvodi mirise kroz probijenu rupu i izvedeni prozorčić, da se iznad tužiteljeva stana u polukatu nalaze dva stana, a na prvom katu se nalazi stan tužitelja. Utvrđeno je da su i vlasnica stana na polukatu kao i sam tužitelj izbušili rupe za napu i odvod mirisa iz kuhinja u njihovim stanovima jer ugrađena ventilacijska cijev u zgradi nije dovoljnoga kapaciteta da primi sve mirise i plinove. Utvrđeno je i da se na stubištu zgrade za vrijeme kuhanja iz svih stanova šire mirisi te da iz stana tuženika, kroz sporne otvore, ne izlaze neuobičajeni i prekomjerni mirisi.
Navedeno činjenično stanje ni žalbenim navodima nije dovedeno u sumnju, pa ga stoga prihvaća i ovaj drugostupanjski sud, jer se žalbeni navodi svode samo na drugačiju, i to pogrešnu, ocjenu izvedenih dokaza, za koju ocjenu je nadležan isključivo sud. Stoga je pravilno sud prvog stupnja primijenio materijalno pravo donoseći pobijanu presudu. To zato što se prema odredbi čl. 110. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09) nitko ne smije služiti niti koristiti svoju nekretninu na način da zbog toga na tuđu nekretninu slučajno ili po prirodnim silama dospiju i neugodni mirisi, ako su prekomjerni s obzirom na namjenu kakva je primjerena toj nekretnini s obzirom na mjesto ili vrijeme, ili izazivaju znatniju štetu, ili su nedopušteni na temelju odredaba posebnog zakona (prekomjerne posredne imisije).
U konkretnom slučaju, s obzirom da se radi o stambenoj zgradi, mirisi od kuhanja su uobičajena i normalna pojava, pa s obzirom da zgrada nema na odgovarajući način riješen ventilacijski sustav, zbog čega su i drugi vlasnici stanova, pa i sam tužitelj, izveli odvod kuhinjskih mirisa kao i tuženik (probijanjem otvora na vanjskom zidu zgrade), to ispuštanje mirisa, nastalih kuhanjem, kroz otvore koje je na zidu zgrade izveo i tuženik, ne predstavlja prekomjerne imisije u smislu navedene zakonske odredbe, kako to pravilno zaključuje i sud prvog stupnja."
Dakle, pri rješavanju pitanja jesu li mirisi kuhanja koji svakodnevno dopiru sa susjedne nekretnine prekomjerne imisije, treba ustanoviti jesu li ti mirisi prekomjerni, je li na adekvatan način riješen ventilacijski sustav, odnosno postoji li kakav drugi, primjereniji način ventilacije. Također, trebalo bi ustanoviti i koliko trpi onaj kome mirisi iz susjedne nekretnine dopiru (primjerice, moguće je da zbog prekomjernih mirisa kuhanja uopće ne može sušiti rublje na balkonu i sl.).