1. ZIDZZK/24 u odnosu na opće odredbe i redovite zemljišnoknjižne postupke
Dakle, ZIDZZK/24 je precizirao odredbe o trajnom čuvanju i pohrani zemljišnih knjiga (ručno vođenih glavnih knjiga i zbirki isprava) u Središnjoj pismohrani zemljišnih knjiga koja se nalazi u Gospiću (čl. 1. i 2. ZIDZZK/24). Uspostava Središnje pismohrane zemljišnih knjiga Republike Hrvatske u Gospiću planirana je tijekom 2024., a financira se iz Projekta implementacije integriranog sustava zemljišne administracije (IISZA Projekt) koji se financira putem zajma Svjetske banke br. 8900-HR. U Središnju pismohranu zemljišnih knjiga Republike Hrvatske smjestit će se sve ručno vođene zemljišne knjige, kao i zbirke isprava u Republici Hrvatskoj. Ručno vođene zemljišne knjige će se prije pohrane u pismohranu skenirati te je trenutno provedeno skeniranje u 102 od ukupno 109 zemljišnoknjižnih odjela u Republici Hrvatskoj. U okviru projekta Svjetske banke provest će se skeniranje i za preostalih sedam zemljišnoknjižnih odjela. Zbirke ispava se prije pohrane u Središnju pismohranu zemljišnih knjiga Republike Hrvatske neće skenirati već će se skenirati na zahtjev sudova i stranaka.
Zatim, ZIDZZK/24 je doradio i postojeće odredbe o tijelima koje imaju pravo na pristup i pretraživanje podataka za sve katastarske općine po nazivu/imenu nositelja knjižnih prava ili osobnom identifikacijskom broju. Tako je krug ograničen na tijela sudbene vlasti i nadležno državno odvjetništvo kada je to potrebno u pripremi ili vođenju određenog sudskog ili upravnog postupka te Ministarstvo financija, Porezna uprava, Hrvatski zavod za socijalni rad, te su dodana upravna tijela županija odnosno Grada Zagreba u čijem je djelokrugu obavljanje povjerenih poslova državne uprave koji se odnose na pružanje besplatne pravne pomoći, te odvjetnici i javni bilježnici neposredno pri obavljanju poslova iz svoje nadležnosti (čl. 3. ZIDZZK/24).
Nadalje, dorađena je opća pretpostavka za upis u zemljišnu knjigu tako da je propisano da u ispravama na temelju kojih se zahtijeva upis osobe protiv kojih se i u čiju se korist upis zahtijeva, neovisno o tome kada su sastavljene, moraju biti navedene tako da ne postoji opasnost da ih se zamijeni s drugim osobama, a moraju biti navedeni i mjesto, dan, mjesec i godina sastavljanja isprave te osobni identifikacijski brojevi osoba protiv kojih se i u čiju se korist upis zahtijeva. Također, sve isprave koje se podnose na upis u zemljišnu knjigu moraju biti ispisane na elektroničkom odnosno mehaničkom uređaju. Navedena pretpostavka je do sada bila propisana kao posebna pretpostavka, što je stvaralo poteškoće u praksi oko načina opravdanja predbilježbe upisa (čl. 4. i 5. ZIDZZK/24).
ZIDZZK/24 dodao je odredbu da se na brisanje zabilježbe prvenstvenog reda prije isteka zakonskog roka na odgovarajući način primjenjuju odredbe članka 80. ZZK-a (Zakon o zemljišnim knjigama "Narodne novine" br. 63/19., 128/22., 155/23.). Nadalje, ZIDZZK/24 proširuje odgovarajuću primjenu pravila o brisanju zabilježbe spora na zabilježbu tužbe radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji te je usklađeno postupanje u obje zabilježbe (čl. 6. i 7. ZIDZZK/24).
Nadalje, precizirana je odredba o obvezatnosti podnošenja prijedloga za upis i podnesaka od strane javnog bilježnika, prema kojoj javni bilježnik na zahtjev stranke mora podnijeti elektroničkim putem nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu sve podneske, neovisno radi li se o prijedlogu za upis, prigovoru, žalbi, dopuni prijedloga ili nekom drugom podnesku. Dakle, javni bilježnik putem kojeg stranka podnosi prijedlog za upis ili podnesak ne može odbiti podnošenje prijedloga za upis odnosno podneska, osim ako isprava koja je temelj za upis ima očite nedostatke koji dovode u sumnju vjerodostojnost isprave (čl. 9. ZIDZZK/24).
S obzirom na obvezanost podnošenja prijedloga za upis u zemljišnu knjigu elektroničkim putem uređeno je i postupanje s tajnim ispravama odnosno odlukama koje su temelj za upis u zemljišnu knjigu, pa tako ako je odluka koja je temelj za upis označena određenim stupnjem tajnosti, nadležno tijelo odluku nadležnom zemljišnoknjižnom sudu može dostaviti i neposredno ili putem ovlaštenog pružatelja poštanskih usluga (čl. 10. ZIDZZK/24).
Što se tiče organizacije rada zemljišnoknjižnih odjela ZIDZZK/24 propisuje donošenje pravilnika o određivanju potrebne funkcionalne organizacije rada zemljišnoknjižnih odjela, potrebne organizacijske strukture i broj službenika zaposlenih u zemljišnoknjižnim odjelima te način i rokove stručnog osposobljavanja zemljišnoknjižnih službenika, kao i pravilnik o mjerilima za rad zemljišnoknjižnih odjela, radi usklade i s odredbama Zakona o plaćama. Nadalje, propisani su i uvjeti za pristup posebnom stručnom ispitu za ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta, kao i da program i način polaganja ispita uređuje ministar nadležan za poslove pravosuđa pravilnikom. ZIDZZK/24 osigurao je da se omogući da jedan sudac ili službenik preuzme u rad sve predmete koji su zaprimljeni u jednom zemljišnoknjižnom ulošku, a kako bi se ubrzalo postupanje po predmetima (čl. 11.-13. ZIDZZK/24).
ZIDZZK/24 doradio je dostavu u dijelu kome se dostavlja rješenje kojim se odlučuje o dopustivosti upisa u zemljišnoj knjizi, pa tako kada drugi sud ili nadležno tijelo dostavi svoju odluku na provedbu upisa u zemljišnoj knjizi, rješenje kojim se odlučuje o dopustivosti tog upisa dostavit će se strankama putem onih opunomoćenika koji su naznačeni u odluci drugog suda odnosno nadležnog tijela kojom je određen upis u zemljišnu knjigu. Također je stipulirano da se dostava pravnim osobama obavlja se odgovarajućom primjenom pravila parničnog postupka (čl. 14. i 15. ZIDZZK/24).
ZIDZZK/24 brisao je odredbe članaka 169. - 179. ZZK-a koje se odnose na besteretni otpis i nazive odjeljaka, jer se pokazalo da navedene odredbe nisu u praksi provedive.
2. ZIDZZK/24 u odnosu na postupke osnivanja i obnove zemljišne knjige (čl. 21.-31. ZIDZZK/24)
Što se tiče postupaka osnivanja i obnove zemljišne knjige, brisan je stavak 5. članka 182. ZZK-a jer ne postoji potreba uvijek u svim postupcima provoditi postupak osnivanja i obnove zemljišne knjige istodobno s izlaganjem nove katastarske izmjere na uvid, a Državna geodetska uprava i nadležni sudovi nisu uvijek u mogućnosti istovremeno raditi. Uslijed brisanja članka 182. stavka 5. ZZK-a, dodana je mogućnost da se, kada se ocijeni potrebnim i svrsishodnim, u postupcima osnivanja i obnove zemljišne knjiga osigura službenik katastra. Nadalje, određeno je da u postupku osnivanja i obnove zemljišne knjige sve radnje u postupku sastavljanja nacrta zemljišnoknjižnog uloška, radnje koje prethode sastavljanju nacrta zemljišnoknjižnog uloška i obavijesti, kao i raspravu za sastavljanje nacrta zemljišnoknjižnog uloška provodi sudski savjetnik ili ovlašteni zemljišnoknjižni referent, odnosno zemljišnoknjižni referent bez posebnog ovlaštenja pod nadzorom sudskog savjetnika ili ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta. Također, brisano je traženje prethodnog mišljenja ministra nadležnog za poslove financija prilikom donošenja odluke ministra nadležnog za poslove pravosuđa o osnivanju i obnovi zemljišne knjige te je omogućeno da se sudu produlji rok za provođenje postupka obnove i osnivanja zemljišne knjige ako se on ne odradi u predviđenom roku.
U odnosu na postupke obnove i osnivanja zemljišne knjige za koje su zaduženi javni bilježnici propisano je da je javni bilježnik dužan najkasnije do 5.-og u mjesecu dostaviti nadležnom sudu i ministarstvu nadležnom za poslove pravosuđa izvještaj o ukupnom broju katastarskih čestica za koje su sastavljeni nacrti zemljišnoknjižnih uložaka, a navedeni treba sadržavati i sve potrebne podatke za uplatu nagrade i naknade za rad javnog bilježnika.
ZIDZZK/24 posebno stavlja naglasak na mogućnost sastavljanja nacrta zemljišnoknjižnog uloška bez održavanja rasprave, a radi ubrzanja postupka osnivanja i obnove zemljišne knjige jer nije potrebno ponovno na raspravu pozivati one osobe koje su već upisane u zemljišnu knjigu kao vlasnici, koje su dostavile isprave na temelju kojih se može dopustiti upis u zemljišne knjige, osobe koji se upisuju na temelju zakona i slično. Dodatno je stipulirano da u postupku osnivanja i obnove nakon što je nacrt zemljišnoknjižnog uloška sastavljen u njemu moguće naknadno zatražiti ispravak osobnih podataka koji su omaškom krivo uneseni.
U ZIDZZK/24 dodane su nove odredbe za slučaj kada se prilikom sastavljanja nacrta zemljišnoknjižnog uloška utvrdi da je potrebno održati raspravu, tada će se zakazati rasprava za sastavljanje uložaka na kojoj se utvrđuju sve činjenice važne za sastavljanje uloška. Rasprava za sastavljanje nacrta zemljišnoknjižnog uloška uvijek će se održati kada se na nekretninama ili dijelu nekretnine predlaže upis pravne ili fizičke osobe koja priloženim ispravama nije dokazala neprekinut niz stjecanja nekretnine od upisanih vlasnika do sebe, a u postupku predočavanja nadležno općinsko državno odvjetništvo nije se usuglasilo s predloženim upisom ako je u zemljišnoj knjizi za koju se postupak provodi na toj nekretnini upisano:
- vlasništvo Republike Hrvatske ili pravnih prednika Republike Hrvatske
- opće dobro
- javno dobro ili
- općenarodna imovina ili društveno vlasništvo bez upisanog nositelja prava korištenja.
Zapisnik s rasprave sadrži bitne izjave stranaka, podatke o ispravama koje su stranke predočile sudu te utvrđenje da je nacrt uloška sastavljen. Potpisuju ga svi sudionici u postupku, a ako netko uskrati svoj potpis u zapisniku će se navesti razlozi za to. Na raspravi za sastavljanje nacrta zemljišnoknjižnog uloška ne donosi se posebno rješenje. Na raspravu za sastavljanje zemljišnoknjižnog uloška se pozivaju osobe za koje je u postupku katarske izmjere utvrđeno da polažu prava na nekretnine za koje se sastavlja nacrt zemljišnoknjižnog uloška, osobama upisanima u zemljišnu knjigu, kartone zemljišta i polog isprava te knjigu položenih ugovora, kao i osobama za koje sud ocijeni da bi mogle imati pravni interes, i to samo ako je iz stanja zemljišne knjige vidljivo da je moguće izvršiti dostavu, uz napomenu da sudu dostave isprave potrebne za dokazivanje prava ili pravnih činjenica koje treba upisati i posebno upozorenje da ako nije moguće utvrditi vlasnika, upisat će se Republika Hrvatska kao vlasnik odnosno suvlasnik katastarske čestice koja je predmet postupka.
Odredbe ZIDZZK/24 propisuju da se zemljišnoknjižni ulošci sastavljaju prema pravilu da će svaka pojedina katastarska čestica činiti zasebno zemljišnoknjižno tijelo, za koje će se sastaviti poseban zemljišnoknjižni uložak, osim ako zakonom nije drukčije određeno odnosno bit će moguće u jedan zemljišnoknjižni uložak upisati više katastarskih čestica koje nisu različito opterećene, a pripadaju istom vlasniku i vlasnik zahtijeva takav upis prilikom sastavljanja uloška.
Također se usklađuje novo postupanje u katastarskoj izmjeri odnosno postupku predočavanja o načinu da se u postupku obnove i osnivanja zemljišne knjige unose podaci iz popisnog lista, a koji podaci su prikupljeni u postupku katastarske izmjere odnosno predočavanja.
3. ZIDZZK/24 u odnosu na pojedinačni ispravni postupak
ZID ZZK/24 proširio je mogućnost donošenja konačne odluke u pojedinačnom ispravnom postupku bez provođenja rasprave, čime se planira ubrzati provođenje navedenih postupaka. Naime, predviđeno je da će sud održati raspravu samo ako smatra da je to potrebno, a rasprava za ispravak mora se održati u roku od 60 dana od dana isteka zadnjeg dana roka za podnošenje prijava i prigovora (Čl. 32. ZIDZZK/24).
4. ZIDZZK/24 u odnosu na uspostavu Baze zemljišnih podataka (čl. 33.- 48. ZIDZZK/24)
Nadalje, ponovno su izmijenjeni i kriteriji za uspostavu Baze zemljišnih podataka (BZP), a kako bi se ostvarili rezultati reformske mjere Nacionalnog plana oporavka i otpornosti 2021.-2026. i to jedne od reformskih mjera C2.5.R1. Povećanje učinkovitosti pravosudnog sustava za veće povjerenje građana, odnosno kako bi se zaključno s 2026. osiguralo 60% svih katastarskih čestica u BZP-u, a u daljnjem razdoblju i 100% svih katastarskih čestica u BZP. U cjelokupnom tekstu Zakona riječ „preoblikovanje“ zamijenjena je riječju „prevođenje“ radi usklađivanja terminologije sa Zakonom o državnoj izmjeri i katastru nekretnina („Narodne novine“, broj 112/18. i 39/22.), jer se radi o jedinstvenom postupku koji provode zajednički nadležni sudovi i Državna geodetska uprava.
Također je brisana odredba da ministar nadležan za poslove pravosuđa, uz prethodnu suglasnost čelnika središnjeg tijela državne uprave mjerodavne za katastar, određuje odlukom početak pojedinačnog preoblikovanja zemljišnih knjiga za određeni sud, a radi pojednostavljenja postupka pojedinačnog prevođenja. Nadalje, određeno je da se najmanje jednom kvartalno provodi analiza radi prevođenja katastarskih čestica u BZP te se automatizira postupak prevođenja katastarskih čestica u BZP. Zatim, propisano je da nije potrebno donositi posebno rješenje kada se uslijed uspostave BZP-a mijenja broj zemljišnoknjižnog uloška. Osigurava se i povećanje ukupnog broja katastarskih čestica u BZP-u jer će se prijavnim listom uspostavljati BZP za sve katastarske čestice obuhvaćene prijavnim listom za koje su podaci o broju i površini usklađeni, a ne samo osnovanih katastarskih čestica. Također, u slučaju kada se jedan zemljišnoknjižni uložak sastoji od više katastarskih čestica, a neke od njih nisu podobne za pojedinačno prevođenje, te će se katastarske čestice službenoj dužnosti otpisati u novi zemljišnoknjižni uložak, čime se otklanja nemogućnost da dio usklađenih čestica uđe u BZP. Kada se uspostavi BZP za dio katastarske općine, onaj ostatak katastarske općine koji nije usklađen u odnosu na podatke zemljišne knjige i katastara potrebno je uskladiti, a kako bi se ostvario konačni cilj od 100% katastarskih čestica u BZP-u. Stoga se ovim ZIDZZK/24 omogućava da se na zahtjev stranke, na temelju zahtjeva ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa ili nadležnog tijela za poslove katastra i po službenoj dužnosti provede usklađenje podataka. Valja napomenuti da kod ovog usklađenja prijavni list za zemljišnu knjigu nije neophodan, već se u postupku mogu preuzeti postojeći podaci katastarskog operata. Uslijed novih katastarskih izmjera dijela katastarskih općina, za uspostavu BZP-a i za preostali dio katastarske općine, potrebno je uskladiti jedan dio podataka, a kako bi se u konačnici uspostavio BZP za čitavu katastarsku općinu. Zaključno, nadopunjuju se odredbe o roku obračunavanja navedenog iznosa koje su neophodne za osiguravanje nagrade i naknade javnim bilježnicima kao povjerenicima sudova u postupcima osnivanja i obnove zemljišne knjige.
5. Prijelazne i završne odredbe (Čl. 49. - 53. ZIDZZK/24)
Prijelaznim i završnim odredbama ZIDZZK/24 dana je mogućnost polaganja ispita za ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta službenicima koji obavljaju poslove zemljišnoknjižnog referenta, u trenutku stupanja na snagu ovoga Zakona. Zatim, propisan je rok za donošenje odluke da se pojedine zbirke isprava pohranjuju u Središnjoj pismohrani zemljišnih knjiga od kada se za to ispune tehnički preduvjeti od najkasnije godine dana, rok od godinu dana za donošenje pravilnika o funkcionalnoj organizaciji rada zemljišnoknjižnih odjela, a za donošenje pravilnika o programu i načinu polaganja stručnog ispita propisan je rok od devedeset dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
S druge strane, Pravilnik o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova (Zemljišnoknjižni poslovnik, „Narodne novine“, broj 81/97., 109/02., 123/02., 153/02., 14/05. i 60/10.), Pravilnik o mjerilima za rad službenika u zemljišnoknjižnim odjelima („Narodne novine“, broj 125/22.), Pravilnik o programu i načinu polaganja posebnog stručnog ispita i imenovanju ovlaštenih zemljišnoknjižnih referenata („Narodne novine“, broj 85/21.) i Pravilnik o visini nagrade i naknade troškova javnog bilježnika kao povjerenika suda u postupku osnivanja i obnove zemljišne knjige („Narodne novine“, broj 150/23.) koji su se primjenjivali do dana stupanja na snagu ovoga Zakona, ako nisu u suprotnosti s odredbama ovoga Zakona, primjenjivat će se dok nadležni ministar ne donese propise za provedbu ovoga Zakona.
Zaključno, postupci koji su započeli do dana stupanja na snagu ovoga Zakona provest će se prema odredbama Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“, broj 63/19. i 128/22.).
6. Zaključak
ZIDZZK/24 pokušava osigurati veću ažurnost zemljišnih knjiga, ubrzati pojedinačne ispravni postupke i povećati broj katastarskih čestica u Bazi zemljišnih podataka. Kvaliteta podataka u zemljišnim knjigama dovodi do veće pravne sigurnosti, lakšeg ostvarivanja investicija i dobivanja zajmova, ali ima i antikorupcijski element. Na primjerima katastarskih općina za koje je ranije uspostavljena Baza zemljišnih podataka vidljivo je jačanje gospodarske aktivnosti u odnosu na konkurentne katastarske općine, a iz podataka sudova vidljivo je da su u tim katastarskim općinama broj posebnih zemljišnoknjižnih predmeta i broj vlasničkih parnica smanjeni za 90%, a pokrenuti posebni zemljišnoknjižni postupci i vlasničke parnice traju kraće. Osim toga, uređena zemljišna knjiga stvara preduvjet za bolju investicijsku klimu, učinkovitu naplatu komunalne naknade, poreza na kuće za odmor, ali doprinosi i uređenijem sustavu ostvarivanja prava na različite oblike socijalne pomoći, koja se trenutno u praksi često zloupotrebljavaju.
Lana Putrić
