Ususret implementiranju nove pravne osobe u hrvatskom pravnom poretku: stambena zajednica

1. Okvir za raspravu

Imajući u vidu kompleksnost i aktualnost problema koji u ovom radu obrađujemo, a radi preciznosti i jasnoće, smatramo značajnim ab initio napraviti objašnjenje pojma „pravne osobnosti“.

Kada govorimo o pravnoj osobnosti u hrvatskoj pravnoj teoriji Klarić i Vedriš izlažu osnovnu definiciju pravne osobe, kako je poznaje građansko pravo, navodeći kako je pravna osoba društvena tvorevina kojoj pravni poredak priznaje pravnu sposobnost. Budući da čl. 77. st. 1. Zakona o parničnom postupku¹ stranačku sposobnost² izvodi iz pravne osobnosti, stambena zgrada nema niti ius standi in iudicio. Ipak pravne osobe i njihov rad regulirane su mnoštvom propisa zbog velikog broja oblika u kojima se pravna osoba može pojaviti. Tako Zakono o trgovačkim društvima³ regulira osnivanje trgovačkih društava kao mogućih oblika pravnih osoba te ulogu osnovnih tijela putem kojih trgovačka društva poduzimaju radnje kojima sudjeluju u pravnom prometu (sklapaju ugovore, stvaraju prava i obveze te na drugi način ostvaruju svoju poslovnu i pravnu sposobnost). Osim društava, privatno pravo poznaje i različite druge entitete s pravnom osobnošću (exempli causa, zaklade,⁴ stečajna masa nakon prestanka postojanja stečajnog dužnika⁵). Dakle krug pravnih osoba je zatvoren iako postoje raznovrsni oblici, a za spomenuti je kako su pravne osobe s vremenom postale i subjektom kaznenog zakonodavstva.⁶ Time je kaznena odgovornost u užem smislu (odgovornost za kaznena djela), koja je dotad bila pridržana isključivo za fizičke osobe, proširena i na pravne osobe, entitete, kojima je pravni poredak priznao pravnu osobnost.

2. Pozitivno-pravna rješenja i problemi u reguliranju položaja stambenih zgrada

S druge strane, postoje i entiteti bez pravne osobnosti (suvlasništvo, zajedničko vlasništvo, bračna stečevina, nasljednička zajednica, stambena zgrada..). Dakle, pozitivno pravo ne priznaje pravnu sposobnost stambenoj zgradi kao takvoj. Odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima⁷ koje pravnu sposobnost vežu uz status fizičke ili pravne osobe, stambenoj zgradi nedvosmisleno odriču pravnu osobnost. Ne osporavajući nerazdvojivu povezanost materijalno - pravnih i procesno - pravnih odnosa nastalih u svezi s upravljanjem stambenim zgradama, treba istaknuti kako ondje gdje je materijalno pravo, uvjetno govoreći, ograničavajućeg karaktera, pravila postupovnog prava nude određena rješenja. Naime, ZPP, čl. 77. st. 3. određuje da „parnični sud može, iznimno, s pravnim učinkom u određenoj parnici, priznati svojstvo stranke i onim oblicima udruživanja koji inače ne bi imali stranačku sposobnost, ako utvrdi da, s obzirom na predmet spora, u suštini udovoljavaju bitnim uvjetima za stjecanje stranačke sposobnosti, a osobito ako raspolažu imovinom na kojoj se može provesti ovrha“. ZPP, dakle, za razliku od ZOV-a, koji ne dopušta mogućnost novih pravno sposobnih entiteta, krug nositelja stranačke sposobnost ostavlja otvorenim.⁸ Čl. 77. st. 3. ZPP-a određuje da i nakon udovoljavanja nužnim pretpostavkama sud „može“, dakle ne mora, priznati stranačku sposobnost nekom obliku udruživanja što je praktični problem ako se uzme u obzir potreba ujednačavanja sudske prakse i stvaranja predvidljivih kriterija stranačke sposobnosti. Ipak neovisno o opravdanosti sudskih odluka u konkretnom slučaju, dojam je kako je stranačka sposobnost stambenim zgradama češće nepriznavana.

Pa tako.. u postupku kojeg su pokrenuli suvlasnici stambene zgrade radi naplate sredstava zajedničke pričuve sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, tužitelji moraju biti svi preostali suvlasnici stambene zgrade i to poimenično naznačeni.⁹

Suprotno je odluka Županijskog suda u Varaždinu koja naznačuje kako je ….u postupku radi naplate zajedničke pričuve dovoljno da tužbu podnese samo jedan od suvlasnika zgrade……¹⁰

Nadalje.. suvlasnici stambene zgrade nemaju stranačku sposobnost, već stranačku sposobnost ima svaki od suvlasnika zbog čega je kao tužitelje potrebno ponaosob navesti sve suvlasnike koji podnose tužbu. Sud prvog stupnja utvrđuje da je ovrhovoditelj u prijedlogu za ovrhu naznačen kao „suvlasnici zgrade u Koprivnici, Ivana Generalića bb”, te da naznaka ovrhovoditelja nije u skladu s odredbom čl. 77. st. 1. ZPP-a, koji se u ovršnom postupku primjenjuje u smislu čl. 19. st. 1. Ovršnog zakona. Sud utvrđuje da je zaključkom od 13. srpnja 2005. godine sud pozvao ovrhovoditelja da ispravi prijedlog na način da kao ovrhovoditelja naznači fizičku ili pravnu osobu koja može biti stranka u postupku, te ga je upozorio na posljedice ne postupanja po zaključku. Kako ovrhovoditelj prijedlog nije ispravio u skladu sa zaključkom suda, sud prvog stupnja prijedlog je kao nepotpun odbacio temeljem odredbe čl. 109. st. 4. ZPP-a. Činjenična utvrđenja, kao i pravnu ocjenu suda prvog stupnja, kao pravilne prihvaća i ovaj sud. Neosnovani su žalbeni navodi ovrhovoditelja o tome da je sud zaključkom trebao pozvati ovrhovoditelja da dostavi podatak o imenima svih suvlasnika zgrade, jer je po ocjeni ovog suda sud pravilno zaključkom od 13. srpnja 2005. godine pozvao ovrhovoditelja da ispravi prijedlog na način da kao stranku navede fizičku ili pravnu osobu, a u smislu odredbe čl. 77. st. 1. ZPP-a, jer stranka u postupku može biti svaka fizička i pravna osoba. Naime, i po ocjeni ovog suda naznaka ovrhovoditelja kao „suvlasnika zgrade” nije u skladu s odredbom čl. 77. st. 1. ZPP-a, zbog čega takva naznaka ovrhovoditelja čini prijedlog za ovrhu nerazumljivim u smislu odredbe čl. 106. st. 2. ZPP-a, jer ne sadrži sve ono što ta odredba propisuje. Po ocjeni ovog suda podnositelj prijedloga za ovrhu trebao je kao ovrhovoditelja naznačiti imenom i prezimenom suvlasnike zgrade koji podnose prijedlog, te je bio dužan naznačiti i sve ostale podatke u smislu odredbe čl. 106. st. 2. ZPP-a, da bi se po prijedlogu moglo postupati. Kako po zaključku suda podnositelj prijedloga za ovrhu nije ispravio prijedlog, pravilno je sud prvog stupnja primijenio odredbu čl. 109. st. 4. ZPP-a kada je prijedlog kao nepotpun odbacio.¹¹

…Naime, ako više osoba ima neku stvar u svojem vlasništvu, tako da svakoj pripada po dio tog vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju, njihovi su suvlasnički dijelovi (čl. 36. st. 2. ZV). Kako su kao ovrhovoditelji, sada tužitelji, naznačeni suvlasnici bez poimence naznačenih osoba koje imaju u vlasništvu tu stvar, to je sud trebao provesti postupak radi otklanjanja tih nedostataka u smislu odredaba čl. 82. i čl. 83. ZPP-a u vezi s čl. 106. i čl. 109. ZPP-a, a ne priznavati tako označenom tužitelju svojstvo stranke po čl. 77. st. 3. ZPP-a. To iz razloga jer parnični sud može navedeno učiniti samo iznimno, a žalitelj s pravom ukazuje da u konkretnom slučaju nije bilo potrebe da se tužitelj označava na takav način kada se točno zna tko su suvlasnici navedene zgrade, a koji svaki za sebe imaju stranačku sposobnost.¹²

Ukoliko je postupak radi plaćanja zajedničke pričuve pokrenut po zakonskom zastupniku (upravitelju zgrade) u ime suvlasnika, time da su suvlasnici označeni kao parnične stranke, tada su suvlasnici dužni dokazati aktivnu legitimaciju zemljišnoknjižnim izvatkom ili prilaganjem ugovora o kupnji posebnih dijelova nekretnina.¹³ Nadalje, …predstavnik suvlasnika nije ovlašten zastupati suvlasnike pred sudom u postupku radi isplate zajedničke pričuve.¹⁴

Iako će se udovoljenje pretpostavkama čl. 77. st. 3. ZPP-a uvijek procjenjivati kao pitanje quaestio facti, analiza prakse pokazuje kako je relativno mali broj (objavljenih) sudskih odluka koje stambenoj zgradi stranačku sposobnost uistinu i priznaju.¹⁵

3. Što donosi prijedlog Zakona o upravljanu i održavanju zgrada u pogledu stambene zajednice kao pravne osobe

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću. Na rad, poslovanje i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i (budućim) Zakonom¹⁶, odgovarajuće se primjenjuju odredbe Zakona o udrugama i drugih propisa o udrugama.¹⁷ Takav je pristup u većoj mjeri usklađen s logikom odnosa koji postoje između općeg zakona (ovdje Prijedloga Zakona) i specijalnih zakona (Zakona o udrugama, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 5. prijedloga Zakona), a unutar kojeg postoji jasna inklinacija specijalnih zakona rješavanju samo specifičnih, za posebne slučajeve karakterističnih pitanja, dok se za uređenje ostalih pitanja naslanjaju na rješenja iz općeg zakona.

Pravnu osobnost stambena zajednica stječe danom upisa u Registar zajednice suvlasnika, a gubi je brisanjem iz Registra uslijed nastupa okolnosti propisanih Zakonom. Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednice suvlasnika. U navedenim slučajevima može se prepoznati javni interes koji opravdava zahtjev za registriranjem – nužnost da se osigura viša razina transparentnost rada, odnosno podigne razina pravne zaštite. Naime, zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade. Ona je odgovorna i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta. U svakom slučaju, zajedno sa zajednicom suvlasnika za štetu odgovaraju solidarno svi vlasnici posebnih dijelova i upravitelj ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih ovim zakonom.

Zajednica suvlasnika se predstavlja osobnim identifikacijskim brojem (OIB-om) i nazivom kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika. Naziv zajednice suvlasnika je pojam „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta, a to je adresa na kojoj se zgrada nalazi. Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona. Također, ako su potrebni radovi na dijelovima zgrade koji su zajednički za više funkcionalnih cjelina, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta, odluke se donose za cjelovitu nekretninu. Za odvajanje, odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja. Odvajanjem se preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Ako je na istoj zemljišnoknjižnoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, dužne su zajedničke troškove snositi razmjerno veličinama korisnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima, odgovaraju solidarno.

Svoja prava, obveze i međusobne odnose zajednica suvlasnika uređuje međuvlasničkim ugovorom. Također, ona može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom te sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika. Registar zajednice suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi Državna geodetska uprava. Upravitelj zgrade dužan je podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednice. Zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika sadrži etažni elaborat zgrade. Ako nije izrađen etažni elaborat zgrade, uz zahtjev za upis prilaže se skica svih tlocrta zgrade po etažama zgrade s podacima o korisnim površinama posebnih dijelova zgrade i podacima o knjižnim i izvanknjižnim vlasnicima zgrade. Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od saznanja za nastale promjene u Registar zajednice suvlasnika prijaviti svaku promjenu upisanih podataka. Zajednica suvlasnika može i prestati ako se broj suvlasnika smanjio na jednog suvlasnika odnosno ako se pripoji drugoj zajednici suvlasnika. Likvidator je upravitelj zgrade te zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije. ZU ne definira pojam likvidacije niti upućuje na odgovarajuću primjenu odredaba ZTD-a o likvidaciji. Ipak, budući da se ZU-om uvodi institut likvidacije, po svemu sudeći, po uzoru na institut likvidacije trgovačkih društava, trebalo bi, per analogiam, i na likvidaciju udruga primijeniti pravila o likvidaciji trgovačkih društava čiji članovi ne odgovaraju za obveze društva, kao što je to slučaj s društvima kapitala, i to stoga što ni članovi udruge ne odgovaraju za njezine obveze (arg. 36., st. 2. ZU-a).

Također u sudskim postupcima zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika na to ovlasti poštujući sva ograničenja propisana zakonom koji uređuje parnični postupak (čl. 6 do 14. Prijedloga Zakona).

4. Zaključna razmatranja

Ako se osvrnemo na problematiku iz povijesne perspektive, institut dodjeljivanja statusa pravne osobe stambenoj zgradi nije terra incognita hrvatskog prava. Naime, prema Uredbi o upravljanju stambenim zgradama iz 1953. kao i kasnijem Općem Zakonu o stambenim zajednicama, stambena zajednica je definirana kao pravna osoba.

Stambena zgrada i bez posebnog priznanja statusnog prava izdvaja se kao oblik udruživanja koji ima čvrsto oblikovan identitet na obveznopravnoj razini. Dakle, bez obzira na činjenicu da stambena zgrada nije sama po sebi pravna osoba, ona ima svoja tijela poput drugih formaliziranih pravnih udruženja. Regulacija odnosa u stambenoj zgradi je, pozitivnopravno, kvalitetno uspostavljena na materijalno - normativnoj razini. Problem se pojavljuje u provedbi ovog instituta u praksi, što je vidljivo, primjerice, u slučaju problema prisilne naplate pričuve. Upravo u vezi s pričuvom najočitije su (loše) posljedice nepriznavanja pravne sposobnosti zajednici suvlasnika.

Ipak, spuštajući se na empirijsku razinu svjedoci smo kako postojeće iskustvo sa zakašnjenjem, dvojbama i raspravama u pripremi i izmjenama propisa kojima se regulira kvalitetno održavanje stambenog fonda pokazuju da je opasno u odnosu na usvojenu kodifikaciju zauzeti „tvrd“ i „neelastičan“ stav, već da bi zakonodavac trebao biti otvoren za proces prilagodbe potrebama tržišta. Naš stav potvrđuju i dosadašnja poredbenopravna rješenja, primjerice, da bi se trebalo u pravnom poretku stambenim zajednicama priznati pravnu sposobnost te im dopustiti da djeluju u pravnom prometu, kao i pred sudovima. Time bi se otklonile sve nedoumice i vjerovnicima oko toga koga će tužiti. Ovisno o tomu, ovrha bi se provodila na imovini koje pripada točno određenom pravnom subjektu, a paralelno bi se olakšala i dostava akata.

Međutim, usprkos pozitivnom općem dojmu, valja imati na umu da i ovakva obveza sadrži pojedina rješenja za koja je teško unaprijed sa sigurnošću tvrditi da su riješila neke dileme. Exempli gratia, kao modus regulacije primijenjena je ekstenzija propisa koji se odnose na udruge, i to na odgovarajući način. Kako je udruga mogući objekt stečajnog postupka, dodatno je osnažen zaključak koji proizlazi iz SZ-a prema kojem se stečajni postupak može provesti, inter alia, nad pravnom osobom (čl. 3. SZ-a). Kako SZ regulira stečaj u materijalnopravnom i djelomično u postupovnopravnom smislu, predstavlja sedes materiae za institut stečaja te ga treba smatrati temeljnim pravnim vrelom za odnose koji nastaju povodom pokretanja i otvaranja stečajnog postupka. Pažnju valja obratiti i na odredbu SZ-a koja predviđa postojanje posebnog zakonskog zastupnika pravne osobe u stečaju – stečajnog upravitelja (a to ne može biti upravitelj).

izv. prof. dr. sc. Dejan Bodul, Katedra za građansko postupovno pravo, Pravni fakultet, Rijeka